DOMANDE FREQUENTI
Le risposte alle domande più comuni dei condomini.
Quali sono le nuove regole del condominio?
Con l’entrata in vigore della legge 220/12 alcuni articoli del codice civile riferiti al condominio sono stati modificati.
Nell’allegato i nuovi articoli._
Cosa devo fare per la legge n°220 dell'11/12/2012 per la riforma del condominio?
In questo PDF troverà la risposta alla domanda in base alle Sue esigenze. _
Il condominio deve aprire il conto fiscale, come si fa per pagare gli F24?
No il condominio è titolare di codice fiscale e non di partita IVA. _
In che consiste la nuova riforma del condominio?
Leggi il documento allegato. _
Quando e come si puo’ convocare l’assemblea se l’amministratore non lo fa o e’ irreperibile?
· L’assemblea può essere convocata per motivi di necessità (es.: arriva una citazione al condominio) o per richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.
· Se l’amministratore non convoca l’assemblea come richiesto dai condomini entro 10 gg dalla ricezione della richiesta, l’assemblea può essere convocata direttamente dagli interessati.
· Se l’amministratore è assente o irreperibile ogni condomino può convocare l’assemblea.
In questi casi bisogna accertarsi che tutti i condomini abbiano ricevuto la convocazione, altrimenti sono nulle le delibere assembleari se tutti i condomini non sono stati regolarmente convocati.
La convocazione deve pervenire almeno 5 giorni prima della riunione e la comunicazione può essere fatta in qualsiasi forma verificabile (fax, posta Pec, raccomandata, a mano), salvo diversa disposizione del regolamento del condominio, che va sempre controllato prima di procedere.
Chi spedisce la convocazione deve provare d’averla spedita e consegnata (per questo motivo normalmente si usano le raccomandate con ricevuta
di ritorno, fax, mediante posta Pec, ma nulla impedisce che siano consegnate a mano, purché chi la riceve rilasci ricevuta a chi la consegna
· Attenzione particolare deve prestare il condomino che convoca un’assemblea ad indicare bene gli argomenti in ordine del giorno che si desidera trattare, perché solo quello che è indicato all’ordine del giorno può essere discusso, le varie ed eventuali sono riservate ad avvisi e comunicazioni che l’amministratore o i condomini vogliono fare all’assemblea e non possono essere nuovi argomenti su cui deliberare.
In caso che l’Amministratore non si presenti all’assemblea i condomini devono redigere un verbale della seduta come da modello allegato: (modello verbale assembleare ).
Con la nuova legge, l'amministratore rimane in carica 1 anno o 2 anni?
La norma non dice da nessuna parte che l'amministratore rimane incarica 2 anni, come vogliono farci credere molti colleghi del settore, ma dice semplicemente che si intende rinnovato di egual durata (cioè di un anno gestionale) e si rinnova a vita fino a quando non ci saranno le maggioranze necessarie per la sostituzione.
Infatti il nuovo art. 1129 c.c. prevede che: "L’incarico di amministratore ha la durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore".
Il nuovo testo dell’art. 1129 c.c. deve essere così interpretato:
· L’amministratore dura in carica un anno (art.1129, 9 comma c.c.);
· L’assemblea, convocata dall’amministratore ogni anno (art.66, 1 comma disp.att.c.c.), ex art. 1135 n.1) deve esprimersi sulla riconferma o revoca dell’amministratore;
· Se l’assemblea non ottiene il quorum della maggioranza dei presenti e almeno 500mm, per la revoca con l’indicazione del nome del nuovo amministratore, l’incarico di amministratore è riconfermato per l’anno successivo nei pieni poteri (art.1129, 9 comma c.c.).
Come si fa a cambiare l’amministratore?
L’amministratore dura in carica un anno. Ogni anno, in genere durante l’assemblea di approvazione del consuntivo appena chiuso e dell’approvazione del preventivo dell’anno in corso, viene sempre inserito un punto con il rinnovo delle cariche, amministratore e consiglieri. In ogni caso il regolamento di condominio indica sempre la procedura del proprio condominio. Per eleggere un nuovo amministratore occorre che siano presenti in assemblea di persona o per delega la metà + 1 dei condomini (es. in una palazzina da 24 appartamenti ci devono essere almeno 12 condomini, di persona o per delega) che rappresentino almeno 501,00 millesimi della tabella di proprietà.
Se a fine contratto di locazione il conduttore non ha provveduto a saldare quote condominiali pregresse di sua spettanza, l'amministratore del condominio può pretenderne il pagamento dal proprietario dell'appartamento?
L'amministratore ha il dovere di rivolgersi al proprietario se ci sono rate condominiali non pagate dall'inquilino. Per quel che riguarda il pagamento delle rate condominiali, l'unico responsabile nei confronti del condominio è il proprietario in quanto comproprietario della parti comuni, e quindi come tale tenuto al pagamento per manutenzione e consumo. Anche in caso di immobile affittato l'amministratore, per legge, è obbligato a rivolgersi al padrone di casa e non può chiedere il pagamento ad altri che a lui: spetta al proprietario, poi, rivalersi sull'inquilino che a sua volta è tenuto a rimborsare le spese condominiali ordinarie al proprietario. Lo ha precisato la Cassazione con diverse sentenze. In particolare nella sentenza 246/94 si legge che "Solo i proprietari delle porzioni di piano di un edificio sono obbligati verso il condominio al pagamento degli oneri condominiali, e non anche i conduttori. Tra il condominio e questi ultimi non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio".
Scivolo per disabili, il condominio è obbligato a sostenere la spesa?
La legge in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, legge 13/1989, non prevede l'obbligo per i condomini di effettuare gli interventi a spese di tutti, ma stabilisce che non può essere vietato all'interessato di effettuare interventi a sue spese, se questi non limitano i diritti degli altri sulle parti comuni. L’art. 2 comma 2 della suddetta legge infatti stabilisce che “Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni ..., i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà..., possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages."
Non abito nell’appartamento posso non pagare il riscaldamento?
E’ illegittimo, se non previsto dal regolamento, la richiesta di esonero, inoltre (sentenza 4653/90 Cassazione Civile) in nessun caso il condomino può esimersi dalla contribuzione alle spese di riscaldamento, nemmeno qualora si distacchi dall’impianto e perciò non ne usi (a meno che non sia autorizzato da apposita delibera) che dimostri l’effettivo e conveniente risparmio di spesa per il condominio e che, infine, una tale operazione non comporti danni al funzionamento dell’impianto. In caso di autorizzazione l’amministratore provvederà al sigillo delle valvole.
Quali spese sono a carico dell’inquilino e quali a carico del proprietario?
In via generale e salvo diverso accordo scritto tra proprietario ed inquilino, sono a carico dei proprietari le spese facenti capo alla manutenzione straordinaria della cosa comune. Sono a carico degli inquilini le manutenzioni ordinarie della cosa comune e gli oneri accessori. Esistono vari accordi di intesa di diverse associazioni che possono essere consultati via internet per avere un dettaglio puntuale sulle singoli voci di spesa.
Un appartamento nel condominio è vuoto, ma l'amministratore attribuisce comunque ad esso le spese. È corretto?
Solo l'assemblea può esentare tali spese di un appartamento vuoto. In base all'art. 1104cc. è giusta la ripartizione adottata dall'amministratore.
Dispositivo dell'art. 1104 Codice Civile
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati
Spese ascensore: devono essere pagate anche da chi abita al piano terra?
Non tutti i condomini utilizzano le parti comuni allo stesso modo: chi abita all’ultimo piano userà l’ascensore con più frequenza di chi abita al primo. Norma di riferimento è il secondo comma dell’art. 1123 c.c., a mente del quale: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Ciò che conta non è l’uso realmente fatto ma l’uso potenzialmente fattibile. L’art. 1124 c.c. dedicato alla manutenzione di scale ed ascensore rappresenta un’applicazione specifica del principio contenuto nel secondo comma dell’art. 1123 c.c.
Quindi, i condomini proprietari di unità immobiliari ubicate al piano terreno, se gli atti d’acquisto ed il regolamento contrattuale non dicono nulla di diverso, devono essere considerati comproprietari dell’ascensore ai sensi dell’art. 1117 c.c. e pertanto partecipare alle spese di manutenzione.
Analogo discorso vale per le attività commerciali anche se non lo useranno mai.
Canna fumaria ricavata nel vuoto di un muro comune: chi paga i danni scaturiti da un incendio?
Tribunale di Milano, sentenza n. 11793 del 25 settembre 2013
In tema di condominio, la canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere a uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione. In tal caso, non è possibile chiedere al Condominio i danni cagionati da un incendio scaturito dalla canna fumaria medesima, non sussistendone la responsabilità per mancata custodia ex art. 2051 c.c.
Come si ripartiscono le spese dei balconi incassati?
Questo tipo di balcone non può definirsi “aggettante”, in quanto è aggettante quel balcone che:
1. sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare;
2. si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio;
3. ha autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.
I balconi in questione rientrano invece nella categoria dei balconi a castello, che è quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto.
Il balcone a castello a sua volta rappresenta una tipologia dei cc.dd. balconi incassati.
Per questo tipo di balcone le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio.
Forno all’esterno dell’appartamento: in giardino o in balcone
Prima di installare su balconi o terrazzi un forno ne va valutata con estrema prudenza la collocazione e verificare sempre la portata delle strutture con la supervisione di un geometra e/o perito edile, a seconda delle condizioni (piani intermedi) può essere comunque necessari canna fumaria e spesso (verificare sempre il proprio regolamento e normativa del comune di residenza) assenso del condominio.
Installare un forno in area esterna di pertinenza dell'alloggio deve tenere conto di una serie di fattori, il più importane dei quali è il rispetto delle distanze di sicurezza.
Un forno esterno deve essere collocato a non meno di 5 metri dall'albero più vicino, calcolando la distanza non dal tronco, ma dalla proiezione a terra della chioma più vicina.
Stessa distanza di 5 metri deve essere mantenuta da serbatoi di sostanze liquide o gassose infiammabili, oltre che dai confini e dal fabbricato, dopo aver attentamente verificato le prescrizioni del regolamenti urbanistico locale (che possono porre maggiori limiti).
Pur essendo possibile realizzare forni senza canna fumaria, la sua installazione rende l'uso del forno più comodo al proprietario e meno fastidioso per i vicini, un metro/un metro e mezzo di canna fumaria possono essere sufficienti se il forno è collocato alla adeguata distanza e nel rispetto del vento prevalente sull’area interessata.
Se il forno non è vicino alla casa, bisogna valutare la direzione del vento prevalente, per evitare danni alle facciate (che si possono annerire) o riempire la vostra casa e, soprattutto la casa del nostro vicino, o del signore che abita al primo piano, di fumo, soprattutto in estate, quando le finestre aperte sono la regola (ed in questo caso 5 metri di distanza potrebbero non bastare).
In questo caso, bisognerà scegliere tra una canna fumaria più alta o meglio ancora diversa collocazione del forno il più distante possibile dalle pareti perimetrali dell’edificio.
Se il forno viene addossato alla parete della casa è necessaria canna fumaria che sbocchi oltre il colmo del tetto, previa autorizzazione del condominio e delle autorità competenti.
Attenzione il vento sommato a braci libere può generare gravissimi danni a voi stessi ed all’edificio.
Dove posso collocare il forno da giardino o balcone?
Quale amministratore di condominio consiglio sempre barbecue mobili, vista la vasta gamma disponibile ormai sul mercato, che riducono ed azzerano le liti condominiali, essendo facilmente collocabili in ogni posizione, e per la loro caratteristica di mobilità, rientrano nella categoria degli arredi.
Inoltre l’uso della cottura a forno con legna o carbonella richiedono una “zona di rispetto” di una certa importanza intorno al forno stesso, sia per la sicurezza, sia per i rapporti di buon vicinato che vanno molto curati per evitare l’insorgere delle liti in condominio.
Il mio amministratore non ha pagato i contributi previdenziali, quali responsabilità ha?
Penale anche se dimostra di non avere i fondi perchè i condomini non pagano le rate, in quanto il codice civile mette a disposizione dell’amministratore strumenti efficaci di recupero, come il decreto ingiuntivo.
E’ responsabile l’amministratore se cadono gli intonaci dello stabile?
Sì, penalmente (ex art. 677 1 comma c.p. Cass. Pen. 25/5/65), per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria necessari ad ovviare ai pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio in condominio. L'amminstratore in caso vi siano dei principi di deterioramento di parti dell'edificio che possono distaccarsi e cadere, è obbligato a far mettere l'area in sicurezza, facendo cadere le parti pericolanti anche con l'ausilio di mezzi meccanici e senza alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea.
Qual’è la responsabilità dell’amministratore per i pagamenti non autorizzati?
Se l’amministratore effettua pagamenti non autorizzati dall’assemblea egli ne risponderà in prima persona ovvero gli stessi pagamenti effettuati rimarranno a suo carico non potendo lo stesso richiederne il versamento ai condomini.
L’amministratore deve sempre ricordarsi che gestisce soldi non suoi e non gli è concesso di agire a suo piacimento.
Nel caso di un amministratore che aveva pagato ad un impresa prestazioni che i condomini avevano contestato, bloccando la somma relativa, il Tribunale di Milano ha ritenuto che tale somma dovesse essere sborsata esclusivamente dall’amministratore che aveva pagato contro la volontà dei condomini.
Si e’ rotto un tubo di adduzione acqua alla palazzina, non trovo l’amministratore (e’ agosto e sta in vacanza), sono un consigliere, non posso far chiudere l’acqua per un mese, posso far eseguire la riparazione magari pagando io e ho diritto al rimborso?
Art. 1134 c.c. “il condomino che ha fatto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori e spese e poi chiederne il rimborso. I motivi possono essere facili da intuire, ciascuno potrebbe eseguire lavori e poi chiederne il rimborso (anche lavori inutili o che riguardano l’interesse di un solo o più condomini) L’eccezione del legislatore sta nell’urgenza ed indifferibilità della spesa. La valutazione dell’urgenza è fatta secondo il criterio del buon padre di famiglia. Nella domanda specifica il condomino agisce nell’interesse comune (tubo di adduzione acqua alla palazzina) ed in condizioni di urgenza (rottura che senza ripristino non fa arrivare acqua alla palazzina), quindi può procedere ed ottenere il rimborso. In questo caso, se il condominio tarda a rimborsare, il condomino può agire in giudizio per ottenerne il rimborso. Ovviamente il condomino deve provare oltre all’urgenza l’impossibilità di comunicare con l’amministratore (es.: invio telegramma con descrizione sintetica del problema e richiesta di contatto all’amministratore, raccomandata espressa con ricevuta di ritorno ecc.).
L’amministratore può rifiutare di dare ai condomini le copie dei documenti relative alla gestione condominiale?
Una sentenza della corte di Cassazione ha stabilito che l’amministratore non può rifiutare ai condomini che lo richiedano le copie dei documenti. Questa richiesta può essere avanzata in ogni tempo e non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea e senza che il condomino abbia l’obbligo di giustificare . Naturalmente i condomini dovranno pagare all’amministratore il costo delle copie richieste.
Cosa vuol dire che l’amministratore deve operare come “il buon padre di famiglia”?
Vuol affermare che l’amministratore deve rimanere equidistante e sopra le parti, deve prendersi cura del bene affidatogli senza cedere alle dinamiche assembleari che per il conflitto d’interessi che sempre si genera tra i condomini cercano di evitare le spese per il mantenimento, la manutenzione del bene comune.
Purtroppo nei condomini e nelle assemblee si litiga spesso senza preoccuparsi delle altrui esigenze e spesso si è costretti a ricorrere all’autorità giudiziaria per risolvere le controversie.
L’amministratore deve quindi essere imparziale e soprattutto aiutare a chiarire perché spessissimo le liti partono da malintesi ed equivoci oltre che da divergenze d’interessi e l’amministratore deve aiutare ad identificare i punti della disputa ed invitare ad esplorare le soluzioni possibili che possano soddisfare tutte le parti.
Cosa deve contenere l'accettazione scritta dell'incarico da parte dell'amministratore?
L'accettazione dell'incarico, così come quella del rinnovo, deve avvenire in forma scritta con un documento che specifichi analiticamente – a pena di nullità – l'onorario dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta in dettaglio (articolo 1129, comma 13). Inoltre, l'amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e fiscali, e fornire informazioni sulle modalità per l'esercizio del diritto dei condòmini di consultare la documentazione ed estrarne copia a proprie spese
In caso di morosità, l'amministratore è obbligato a comunicare ai fornitori dei condominio i nomi dei debitori?
In base alle nuove disposizioni contenute nell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, in caso di morosità, l'amministratore è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino (ad esempio, l'impresa che fornisce il combustibile per il riscaldamento).
Con la riforma le opere eseguite dai singoli condòmini all'interno dei singoli alloggi o sulle parti comuni devono essere sempre comunicate all'amministratore?
Le opere eseguite dal singolo all'interno della propria unità immobiliare o su parti comuni che gli siano state attribuite in uso esclusivo, diversamente da quanto fin ora previsto, devono sempre essere comunicate preventivamente all'amministratore che ne riferisce all'assemblea (articolo 1122 del Codice civile). Nel caso di installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili su parti comuni che necessitano di modificazioni, l'interessato deve darne comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può deliberare modalità alternative di esecuzione delle opere, imporre cautele o pretendere idonea garanzia per i danni eventuali (articolo 1122-bis).
Se non si finisce la discussione, è possibile riconvocare l'assemblea?
Sì, l'assemblea può aggiornarsi ad altra data per completarne l'esame (Cassazione n. 143/2004) come legittima continuazione della seconda convocazione (Cassazione n. 1516/1988). Tale aggiornamento vale come «convocazione» solo per i presenti mentre per gli assenti la mancata convocazione rende le delibere assembleari annullabili e non nulle. La legge di riforma ha disposto che l'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi convocando gli aventi diritto con un unico avviso contenente le informazioni necessarie per un'eventuale prosecuzione dell'assemblea (articolo 66, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile)
Usufruttuario non paga più le spese condominiali, chi paga?
Pagherà il nudo proprietario e potrà rivalersi con azione legale verso il suo usufruttuario.
Art 67 L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale
L'inquilino ha diritto al voto al posto del proprietario?
Se delegato dal proprietario, si; altrimenti valgono i disposti della Legge 392/78 Art.10. (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini). Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
L'amministratore è tenuto a ripartire le spese tra proprietario e inquilino?
L'amministratore non è tenuto a effettuare questa ripartizione, è a tutti gli effetti un servizio aggiuntivo che il proprietario dovrà pagare all'amministratore
Il mio amministratore ripartisce tutte le spese condominiali in parti uguali; è corretto?
La ripartizione delle spese deve avvenire secondo le tabelle millesimali che sono lo strumento attraverso il quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio. I millesimi con la relativa tabella di solito si trovano insieme ai regolamenti condominiali
Consuntivo approvato in assemblea con errori di computo. Si può annullare l'assemblea?
NO non si può annullare l'assemblea ma solo la delibera prodotta; cioè se ci sono errori nella formulazione della Delibera, su ricorso entro 30 giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti (cc art. 1137 cc).
Una volta che il bilancio consuntivo è stato approvato con la maggioranza prevista dalla legge, l’amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate (cosiddette pezze d’appoggio) dovendo gli stessi essere controllati prima dell’approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza. (Sentenza CdC n° 3402 23 maggio 1985).
I condomini possono sapere chi non paga le spese condominiali?
I condomini hanno tutto il diritto di saperlo, essendo in solido responsabili dei pagamenti dei fornitori del condominio e non violano nessuna privacy anche perchè a fine anno lo si rileva dal bilancio consuntivo
Quali sono i nuovi obblighi dell’amministratore?
Tra le altre cose, comunicare i propri dati anagrafici e professionali, i dati di gestione del condominio, rendere noto il luogo in cui si trovano i registri di anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee. Sarà obbligatoria, sull'immobile amministrato, l’affissione della cosiddetta “targa dell’amministratore” nella quale sono riportate le generalità, il domicilio e i recapiti dell’amministratore. Questi deve inoltre aprire un conto corrente per ogni condominio, redigere il rendiconto annuale, tenere i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca degli amministratori e di contabilità. Ha anche il dovere di fornire al condomino che ne faccia richiesta i dati su pagamenti e pendenze giudiziali, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione nel termine di 180 giorni.
Entro quanto si impugnano le delibere?
Le delibere nulle possono essere sempre, e senza limiti di tempo, impugnate da chiunque ha un interesse da dimostrare. Le delibere annullabili (contrarie alla legge o al regolamento di condominio) possono essere impugnate dai condòmini contrari e anche dagli astenuti, entro 30 giorni dalla data di deliberazione. Possono impugnare anche gli assenti, nei limiti dei 30 giorni dalla data di comunicazione del verbale
Come cambiano le regole sui morosi?
La legge individua e separa i “morosi” dai “paganti” e consente ai creditori terzi del condominio (fornitori, artigiani, aziende edili) di intervenire direttamente a richiesta del saldo del credito con i morosi. A tal fine l’amministratore è tenuto a fornire ai creditori terzi i dati dei morosi. L’amministratore non può costituire un “fondo morosi” a carico dei “paganti”; deve invece agire, per la riscossione forzosa delle somme dovute, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Inoltre, se il ritardo è più di sei mesi, l’amministratore può sospendere l’erogazione dei servizi ai morosi.
Cosa succede se si abita in un mini condominio senza amministratore e non si riesce a concordare alcuna decisione?
Se non si adottano le decisioni necessarie per l’amministrazione dei beni e dei servizi comuni si può ricorrere all'autorità giudiziaria. Il Tribunale adotta i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune e può anche nominare un amministratore. In ogni caso bisogna cercare di convocare una assemblea (che resta comunque l’organo sovrano) e solo in caso di fallimento si può ricorrere.
Cosa sono le parti comuni dell'edificio?
In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, ecc. Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere
Si possono rivedere i millesimi condominiali?
I millesimi si possono rettificare anche su richiesta di un solo condòmino, se sono conseguenza di errore materiale, oppure quando l’edificio e le unità immobiliari hanno subito alterazioni per più di un quinto del valore proporzionale delle stesse. In questi casi basta la maggioranza del 50% del valore e del 50% degli intervenuti.
Come si potrà richiedere l’apertura di un sito web condominiale con tutte le informazioni sulla gestione?
È una richiesta che l’assemblea può fare all'amministratore. Le spese di mantenimento sono a carico del condominio. Il sito dovrebbe servire quale banca dati in tempo reale di tutte le informazioni economico–legali del condominio, ed essere accessibile via password solo agli aventi diritto. Per l’attivazione del sito è necessario il 50% dei votanti e dei millesimi.
Come ci si può staccare dal riscaldamento centralizzato?
Si deve dimostrare con una perizia tecnica che tale distacco non aggrava l’equilibrio termico delle altre unità abitative. L’assemblea può produrre a sua volta una perizia, in caso di contrasto può ricorrere contro il condomino che si è distaccato. La norma è peraltro contraria a recenti leggi regionali e alle indicazioni delle normative comunitarie.
Bisognerà sempre anticipare i soldi per i lavori straordinari?
Sì, la riforma introduce, con il nuovo articolo 1135, n.4 del Codice civile, per opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni implicanti ingenti somme, l’obbligo per l’assemblea di deliberare un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Anche se su questa norma ci sono già aspre critiche, la sua applicazione impone a tutti i condòmini di versare integralmente la propria quota prima che i lavori abbiano inizio.
Come sono state limitate le deleghe nella Nuova Riforma entrata in vigore il 18.06.2013?
Il massimo delle deleghe consentite per ciascun partecipante all'assemblea, nei condomìni con più di 20 condòmini, non può superare 1/5 dei condomini e 1/5 dei millesimi. In caso di eccesso di deleghe, il presidente dovrebbe invitare il rappresentare a scartare le deleghe in eccedenza; se si rifiuta, si può procedere per data (scartando le ultime) o per sorteggio. Se si delibera ugualmente, le decisioni risultano annullabili. Le deleghe devono essere sempre messe per iscritto.
Le assemblee possono essere convocate anche da un solo condòmino?
Sì, ma solo quando manchi l’amministratore (ad esempio in caso di decesso, oppure se i condòmini siano meno di nove), o quando l’amministratore perda i requisiti necessari a poter svolgere il suo incarico. In tutti gli altri casi, i condòmini possono autoconvocarsi se l’amministratore, ricevuta la richiesta da almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, non ottemperi entro dieci giorni.
Quando e come si possono infliggere sanzioni ai condòmini?
La riforma ha aggiornato le cifre delle sanzioni, che devono essere applicate dall'Amministratore in caso di infrazioni al regolamento di condominio. La somma, ferma da 70 anni al limite di 100 lire, è stata adeguata a un massimo di 200 euro, che possono arrivare fino a 800 in caso di recidiva. Le sanzioni si infliggono solo ai proprietari, non ai conduttori di immobili in locazione. Il denaro della “multa” va a confluire nel fondo condominiale di gestione ordinaria.
L’amministratore deve avere una polizza assicurativa per il rischio professionale?
Non è obbligatorio, ma l’assemblea può imporre la necessità di una polizza di responsabilità professionale. La nomina dell’amministratore può essere subordinata alla presentazione della polizza assicurativa (articolo 1129, nella versione della riforma). Se la polizza non viene presentata, la nomina è nulla.
L'amministratore mi chiede dati personali tramite il modello "Registro anagrafe condominiale", è legittimo?
Con l'entrata in vigore della nuova riforma sul condominio è divenuta obbligatoria la tenuta, da parte dell'amministratore, del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'Amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Il nuovo articolo 1130 del C.C. stabilisce: “l’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”
A chi spettano le spese di automazione del cancello carraio?
La spesa per l'automazione del cancello, se deliberata dall'assemblea, deve essere pagata da tutti i condomini anche da quelli che non sono proprietari dei box, in quanto persone potenziali che potrebbero utilizzarlo.
La maggioranza dei condomini vorrebbero passare dal riscaldamento centralizzato a riscaldamento autonomo.
E' possibile e con quale maggioranza?
La dismissione di un impianto condominiale si configura come una radicale alterazione del bene comune, quindi occorre l'unanimità (allego link della seguente sentenza http://www.ilsole24ore.com/pdf2010/S...a-19966-10.pdf). In alcune regioni è stato vietato il passaggio dal centralizzato all'autonomo. Vale comunque il dettato della normativa nazionale, che IMPONE un preliminare studio termotecnico (analisi energetica) nella quale venga dimostrato che il passaggio da centralizzato ad autonomo configura una RIDUZIONE del fabbisogno energetico complessivo
Nella convocazione di un’assemblea ordinaria, di condominio, è obbligatorio per l’Amministratore trasmettere anche copia del Bilancio che deve essere discusso ed approvato?
Non è specificatamente scritto in nessun articolo di legge che si debbano trasmettere le copie dei bilanci ma si devono mettere a disposizione dei condomini, prima dell’assemblea, tutti i documenti inerenti i punti all’ordine del giorno. E’ anche interesse dell’amministratore trasmetterli, in quanto evita che un gran numero di condomini si rechino presso il suo ufficio per consultarli, anche perché sono documenti di proprietà del condominio.
Si distacca l'intonaco dopo l'esecuzione dei lavori di manutenzione. Paga l'impresa edile?
In caso di opere non svolte “a regola d’arte”, l’impresa edile è colpevole di “rovina di edifici” in caso di distacco dell’intonaco. E quando questo metta in pericolo i condomini risarcisce anche il danno morale per “il disagio subito”. (Cassazione Penale, sez. I, n. 24214 del 4 giugno 2013)
Il regolamento di condominio può essere impugnato?
Ciascuno dei partecipanti al condominio, che si ritenga leso dall'adozione di un regolamento o da una norma di esso, può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento condominiale entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato (art. 1107 c.c.). Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con un'unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso tale termine senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
Per installare un ascensore sono obbligati tutti i condomini a partecipare alla spesa?
No, è solo a loro discrezione se partecipare alla spesa o meno, ovviamente, potete mettere la chiave e consegnarla solo a chi ha contribuito alla spesa.
Spese condominiali deliberate prima dell'atto di compravendita, posso rivalermi?
Se vi è stata già delibera e non è stata impugnata da nessuno non si può fare diversamente da tale delibera per quanto concerne il fattore del contribuire alla spesa da parte del vecchio proprietario bisogna innanzitutto vedere cosa dice l'atto di compravendita, se non dice nulla e lei dimostra di non essere stato informato né da lui né tantomeno dall'amministratore può rivalersi sul vecchio proprietario
L'amministratore ha diritto alla liquidazione di fine mandato?
Non ne ha diritto se non è scritto nell'offerta presentata dallo stesso amministratore.
Chi deve pagare la spesa della grondaia?
La grondaia di raccolta delle acque piovane va ripartita in base ai millesimi di proprietà i quanto bene comune e funzionale a tutta la struttura, pertanto i relativi costi vanno addebitati a tutti i condomini pure a quelli che abitano al piano non strettamente connesso al tetto.
Posso sottrarmi al pagamento delle spese della cosa comune avendo rinunziato al diritto su di essa?
L'art. 1118 del codice civile al secondo comma dice: "il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione".
Pur essendo sfitto e non abitato sono obbligato a pagare le pulizie delle scale?
E' tenuto comunque a pagare, in quanto trattasi di ordinaria amministrazione per il mantenimento del buono stato d'ordine, igiene dei beni comuni e del decoro dignitoso condominiale in base alla tabella delle scale.
Per installare un impianto fotovoltaico per soddisfare i consumi energetici comuni quale maggioranza occorre?
Essendo un'innovazione occorre un'assemblea straordinaria e per la sua approvazione è necessaria la maggioranza dei condomini che comunque rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
I frontalini sono competenza privata o condominiale?
Bisogna far attenzione a due aspetti:
1. crepe al frontalino dovute alla carente manutenzione del balcone;
2. distacchi di intonaco dai frontalini, causati da fattori indipendenti dallo stato manutentivo del balcone (normale usura).
Nel primo caso è indubbio che le spese inerenti la sistemazione del frontalino ricadano sul proprietario del balcone mentre nel secondo caso la competenza è in capo al condominio.
Se si vuole cambiare la destinazione d'uso di un bene comune del condominio quale maggioranza serve?
La maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 dei millesimi, purchè non sparisca del tutto uno dei vantaggi che la parte comune garantiva.
A seguito di lavori di manutenzione all’impianto ascensore, come si ripartiscono le spese?
L’ascensore è una parte comune destinata a servire i condomini in modo diverso. Perciò trova applicazione l’art. 1123 c.c., 2° comma: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”; pertanto si utilizzano i criteri impartiti nelle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio.
Come si fa a togliere il mandato all'amministratore?
La legge di riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, semplificando e adattando alle esigenze di oggi norme che risalgono al 1942 delinea una figura tutta nuova dell’amministratore, che deve soddisfare specifici requisiti di onorabilità e professionalità, e impone doveri di trasparenza per la gestione. Il licenziamento dell’amministratore può avvenire sia in seguito al pronunciamento del giudice, che dopo l’esposto di un singolo condòmino in sede di assemblea, che viene così chiamato a pronunciarsi sul suo operato e a rendere noti i punti della sua sfiducia.
Come si ripartiscono le spese del riscaldamento centralizzato?
Le spese per la ripartizione del riscaldamento si calcolano tramite l'apposita tabella di ripartizione del calore ed è tutto stabilito nel regolamento di condominio. In assenza di tale tabella (sarebbe bene farle per evitare problemi in futuro) si applicano altri criteri tecnici come la contabilizzazione dei volumi o degli elementi radianti. Sono tutti criteri che possono essere decisi in assemblea. Se si vuole raggiungere la migliore e più equa ripartizione bisogna quindi conoscere esattamente il quantitativo di calore ceduto ad ogni appartamento. Questo oggi si ottiene solamente con la contabilizzazione del calore cioè con valvole e contatore elettronico che riesce a calcolare il quantitativo esatto di calore ceduto all'unità immobiliare.
L'amministratore uscente ha diritto ad una quota per il passaggio di consegne?
L'amministratore non ha diritto a compensi per il passaggio della documentazione. L’amministratore non ha diritto a compensi per tutte quelle attività che rientrino nell’ambito dei suoi doveri di mandatario. Pertanto una volta revocato dall'incarico non ha diritto di trattenere somme per i suoi onorari e in ogni caso non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo per il passaggio della documentazione condominiale, rientrando tale attività, tra gli atti cui è tenuto in via ordinaria."
A chi compete la spesa della parte sottostante il balcone?
Il balcone è la prosecuzione del solaio, per cui il sotto balcone è come se fosse un soffitto e la sua competenza e manutenzione è a carico di colui che "lo ha sulla testa", mentre per il piano di calpestio vale per analogia la stessa cosa ed è a carico di colui che lo calpesta.
Le spese relative al portiere sono di competenza del proprietario o del conduttore?
Tutte le spese relative alla gestione del portierato sono in capo all'inquilino. Ecco le maggiori ripartizioni delle spese tra proprietario ed inquilino
Il presidente dell'assemblea può decidere la durata degli interventi dei singoli condomini?
Il presidente dell'assemblea condominiale ha il potere di stabilire la durata degli Interventi dei singoli condomini nel corso della riunione. Lo ha chiarito la seconda sezione della Cassazione con la sentenza 24132/2009 secondo la quale il presidente deve dirigere la discussione assicurando la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere nel corso del dibattito la loro opinione sugli argomenti all'ordine del giorno avendo cura di verificare che gli interventi siano contenuti entro limiti ragionevoli.
Si può trasformare il cortile in parcheggio anche se vietato dal Regolamento di Condominio?
Si in quanto basta la maggioranza qualificata come stabilito dalla Cassazione Civile con sentenza 15.06.2012 n° 9877. Infatti la Delibera assembleare che approva la modifica è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 5.
Se si riscontrassero degli errori nel consuntivo, può essere annullato?
Qualora fosse già stato approvato il bilancio consuntivo nella seduta tenutasi, i condominio ha 30 giorni di tempo per sollevare la questione e richiederne un controllo approfondito. Decorsi i termini di impugnazione, per poter riaprire un consuntivo approvato occorre l'unanimità dei consensi e cioè i 1000 millesimi con la richiesta unanime degli aventi diritto. Quindi, anche qualora in un'assemblea venga posto il problema all'ordine del giorno, senza l'unanimità rimarrebbe un punto non discutibile e ne modificabile. Ovviamente la riapertura di un consuntivo già approvato potrebbe avere dei costi ulteriori richiesti dall'Amministratore; pertanto occhio a mettere nero su bianco tutto in modo da non aver brutte sorprese dopo.
Consumo d'acqua di familiare non residenti nel condominio ma quotidianamente presenti.
Si possono addebitare i costi relativi al consumo maggiore d'acqua?
Spesso capita che alcune famiglie ospitino regolarmente a pranzo e cena tutti i giorni i propri familiari ma dai documenti condominiali risultano nella ripartizione della spesa dell'acqua sempre e solo le persone regolarmente domiciliate. Spesso i condomini chiedono se ci sono dei modo per addebitare a loro carico il consumo di acqua presunto eccedente. Ogni amministratore fa le sue valutazioni empiriche ma qualunque esse siano risulterebbe comunque non corretto o non perseguibili nel pieno delle regole. Pertanto non vi sono altri sistemi per calcolare ed addebitare il consumo dell’acqua se non con l’installazione di contatori divisionali.
E' possibile installare una tenda da sole dello stesso modello ma con tonalità leggermente diversa dagli altri condomini?
L'assemblea decide a maggioranza il modello e colore delle tende da sole e pertanto i restanti contrari dovranno adeguarsi; da quel momento modello e colore delle tende da sole scelte diventano obbligatorie per tutti i condomini attuali e futuri. Solo in caso siano passati molti anni e la fantasia scelta dall'assemblea sia fuori produzione si può ovviare scegliendo una fantasia/colore il più possibile vicina all'esistente.
Come vengono ripartite le spese per l'antenna centralizzata?
Nel caso di installazione di antenna centralizzata comune a tutti i condomini, già preesistente, le delibere che riguardano la manutenzione, riparazione e sostituzione dell'antenna possono essere approvate a maggioranza semplice. Chi non è d'accordo, non può sottrarsi alla spesa. Inoltre l'assemblea non può vietare l'installazione di antenne ai singoli condomini o imporre la rimozione di quelle esistenti con la scusa che esiste già una antenna centralizzata se non sussistono ragioni valide come un potenziale pericolo o rischio di danneggiamento delle strutture dell'immobile o l'alterazione del decoro architettonico. Una delibera assembleare che vieti l'installazione dell'antenna sarebbe nulla e può essere impugnata in ogni momento anche dopo il termine dei 30 giorni stabilito dall'art. 1137 c.3 del codice civile. Le spese relative all'antenna, vanno divise in parti uguali e non in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo il caso di un regolamento di condominio che disponga diversamente, perché l'utilizzo dell'antenna è uguale per ciascun condomino.
Se sono noti i dati dei morosi, i creditori possono sospendere i servizi comuni?
Alla luce della nuova normativa introdotta dalla legge di riforma del condominio, n. 220 del 11/12/2012, in vigore dal giugno 2013, i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione dei condomini morosi. Ciò vuol dire che, il recupero dei crediti nei confronti del condominio da parte dei fornitori deve necessariamente avvenire tramite la preliminare aggressione del patrimonio dei condomini morosi, il cui nominativo sarà indicato, direttamente ai creditori, dall'amministratore.
Chi ha solo il box paga anche l'ascensore?
L’impianto di ascensore è considerato normalmente di proprietà condominiale e quindi tutti i condomini, anche se proprietari soltanto di box o di negozi (che quindi normalmente non utilizzano l’impianto) sono comproprietari. Di conseguenza le operazioni di adeguamento e di conservazione di un bene comune devono essere ripartite tra tutti. Se dal rogito o dal regolamento condominiale emerge che l’ascensore non è di proprietà comune, il proprietario del box si può esimersi dal pagamento della quota. Inoltre esiste la tabella millesimale redatta per l'ascensore che chiarisce ogni dubbio e indica a chi spetta la manutenzione e riparazione.
A chi compete la spesa per il cancello elettrico?
Se il cancello non viene utilizzato da tutti i condomini, in quanto la rampa di accesso serve esclusivamente i box auto mentre i condomini privi accedono da altro cancello e quest'ultimi non utilizzano il cancello carraio nemmeno per usi indiretti come carico e scarico, il cancello e le relative spese di manutenzione, devono essere pagate dai proprietari dei box, gli unici a servirsene. Se viceversa tutti i condomini, anche indirettamente attraverso la gestione dei servizi condominiali, utilizzano il cancello, la spesa va ripartita pro-quota millesimale.
Chi deve pagare le spese di rifacimento, adeguamento e manutenzione dell’ascensore?
Se esiste un regolamento contrattuale (allegato o richiamato in tutti i singoli atti d’acquisto) che prevede, per la manutenzione dell’ascensore, il concorso di tutti i condomini, compresi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi di proprietà, questa clausola ha valore a tutti gli effetti (Cassazione n. 6499 del 1986). Secondo i giudici (Cassazione n. 5479/91. Cassazione 3514/69, Tribunale di Bologna 357/86) tutte le spese che riguardano l’ascensore devono essere ripartite in proporzione all’altezza dei piani e del valore delle porzioni di piano, così come prevede l’art. 1124 del Codice civile per la manutenzione e ricostruzione delle scale. Quindi per il 50 per cento in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l’altro 50 per cento in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Solo le spese per l’installazione dell’impianto devono essere suddivise guardando ai millesimi di proprietà.
Può l’amministratore non mostrarmi le carte e non rispondere alle mie richieste?
La mancata esibizione della suddetta documentazione può costituire motivo di revoca dall’incarico dell’attuale amministratore. Infatti l'Amministratore è obbligato, dietro appuntamento, a mostrare tutti i documenti relativi al condominio in quanto esclusivamente di proprietà dei condomini.
Può il singolo condomino distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento?
Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto. La Suprema Corte, con sentenza Cassazione Civ. Sez. II, 29.09.2011 n. 19893, è tornata a decidere in materia di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento da parte del singolo condomino, ribadendo i seguenti principi:
- diritto al distacco della diramazione senza preventiva delibera assembleare;
- obbligo di partecipazione alle spese di conservazione e manutenzione dell’impianto;
- obbligo di partecipazione anche alle spese di esercizio se non dimostra che il suo distacco si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio per gli altri condòmini.
Da qui la necessità di munirsi di relazione tecnica che dimostri non solo l’assenza di svantaggi per il condominio a seguito del distacco, ma addirittura la presenza di un vantaggio economico, pena l’obbligo di continuare a pagare le spese di esercizio nonostante il distacco.
Posso richiedere la modifica delle tabelle millesimali?
I millesimi contenuti nella relativa tabella possono essere rettificati o modificati in qualsiasi momento con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. È richiesta invece la sola metà del valore dell'edifico e la maggioranza degli intervenuti in assemblea quando i millesimi risultano essere frutto di un semplice errore oppure quando, a seguito di modifiche apportate alle singole unità immobiliari, vuoi per eseguite sopraelevazioni e vuoi per incrementi delle superfici ovvero per incrementi o diminuzioni delle singole unità immobiliari, viene ad alterarsi per più di un quinto il valore proporzionare delle unità immobiliari, anche se limitatamente a quella di un solo condomino.
Pulizia della scala effettuata a turno dai condomini. Sono lecite?
La pulizia delle scale in condominio è lecita se effettuata dai condomini autonomamente e volontariamente (di solito i condomini si accordano di effettuarle con lo stesso criterio previsto per le spese, cioè in proporzione all'altezza piano). Ovviamente le pulizie devono essere effettuate a titolo gratuito in quanto dietro corresponsione di denaro si incapperebbe in "prestazioni in nero".
A chi tocca pagare le spese insolute del precedente proprietario?
L’art. 63 attuazione del Codice Civile impone al nuovo proprietario la solidarietà dei debiti nei confronti del condominio per l’annualità in corso e per quella precedente. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Pertanto è bene prima di effettuare il rogito per l'acquisto dell'abitazione, farsi rilasciare una dichiarazione sottoscritta e firmata dall'Amministratore dove si dichiara che il vecchio proprietario non ha nessuna pendenza con il condominio.
Posso staccarmi dall'impianto centralizzato di riscaldamento? Dopo il distacco dovrò ancora pagare le spese per la caldaia comune?
Le nuove normative vanno nel senso della conservazione dell'impianto centralizzato, sia pure con accorgimenti diretti al risparmio energetico. Negli edifici abitativi con più di quattro appartamenti, il Dpr 59/2009 vieta di trasformare un impianto centralizzato in tanti impianti autonomi, a meno che non ci siano cause di forza maggiore, e secondo alcuni interpreti vieta anche il distacco del singolo. La Cassazione, invece, afferma che un condomino può staccarsi dalla caldaia centrale purché dimostri che dalla rinuncia e dal distacco non derivino un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio. Anche chi si distacca, comunque, deve pagare le spese per la conservazione dell'impianto. Peraltro, tutte queste sentenze risalgono a casi sorti prima del Dpr 59. Inoltre, siccome nella maggior parte dei casi chi vuole lasciare l'impianto centrale è motivato dall'inefficienza della vecchia caldaia, converrebbe valutare anche l'alternativa della termoregolazione con contabilizzazione del calore: una soluzione che consente di ridurre gli sprechi e distribuire meglio il calore, conservando i vantaggi dell'impianto unico (economie di scala, controlli centralizzati, una sola canna fumaria, eccetera).
Chi deve pagare le spese per la ristrutturazione dei balconi? Se in un palazzo di tre piani ci sono balconi solo al secondo e al terzo piano, deve pagare anche il proprietario del pianterreno?
In passato, la giurisprudenza ha sostenuto tesi diverse. Secondo l'orientamento più recente e consolidato, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento dell'unità immobiliare cui si riferiscono, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cassazione, sentenza 587/2011). Le spese di manutenzione, quindi, competono ai proprietari del secondo e del terzo piano. La parte frontale dei balconi, se si inserisce nell'estetica della facciata, è invece considerata di proprietà comune, e quindi le spese vanno divise tra tutti.
Le risposte alle domande più comuni dei condomini.
Quali sono le nuove regole del condominio?
Con l’entrata in vigore della legge 220/12 alcuni articoli del codice civile riferiti al condominio sono stati modificati.
Nell’allegato i nuovi articoli._
Cosa devo fare per la legge n°220 dell'11/12/2012 per la riforma del condominio?
In questo PDF troverà la risposta alla domanda in base alle Sue esigenze. _
Il condominio deve aprire il conto fiscale, come si fa per pagare gli F24?
No il condominio è titolare di codice fiscale e non di partita IVA. _
In che consiste la nuova riforma del condominio?
Leggi il documento allegato. _
Quando e come si puo’ convocare l’assemblea se l’amministratore non lo fa o e’ irreperibile?
· L’assemblea può essere convocata per motivi di necessità (es.: arriva una citazione al condominio) o per richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.
· Se l’amministratore non convoca l’assemblea come richiesto dai condomini entro 10 gg dalla ricezione della richiesta, l’assemblea può essere convocata direttamente dagli interessati.
· Se l’amministratore è assente o irreperibile ogni condomino può convocare l’assemblea.
In questi casi bisogna accertarsi che tutti i condomini abbiano ricevuto la convocazione, altrimenti sono nulle le delibere assembleari se tutti i condomini non sono stati regolarmente convocati.
La convocazione deve pervenire almeno 5 giorni prima della riunione e la comunicazione può essere fatta in qualsiasi forma verificabile (fax, posta Pec, raccomandata, a mano), salvo diversa disposizione del regolamento del condominio, che va sempre controllato prima di procedere.
Chi spedisce la convocazione deve provare d’averla spedita e consegnata (per questo motivo normalmente si usano le raccomandate con ricevuta
di ritorno, fax, mediante posta Pec, ma nulla impedisce che siano consegnate a mano, purché chi la riceve rilasci ricevuta a chi la consegna
· Attenzione particolare deve prestare il condomino che convoca un’assemblea ad indicare bene gli argomenti in ordine del giorno che si desidera trattare, perché solo quello che è indicato all’ordine del giorno può essere discusso, le varie ed eventuali sono riservate ad avvisi e comunicazioni che l’amministratore o i condomini vogliono fare all’assemblea e non possono essere nuovi argomenti su cui deliberare.
In caso che l’Amministratore non si presenti all’assemblea i condomini devono redigere un verbale della seduta come da modello allegato: (modello verbale assembleare ).
Con la nuova legge, l'amministratore rimane in carica 1 anno o 2 anni?
La norma non dice da nessuna parte che l'amministratore rimane incarica 2 anni, come vogliono farci credere molti colleghi del settore, ma dice semplicemente che si intende rinnovato di egual durata (cioè di un anno gestionale) e si rinnova a vita fino a quando non ci saranno le maggioranze necessarie per la sostituzione.
Infatti il nuovo art. 1129 c.c. prevede che: "L’incarico di amministratore ha la durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore".
Il nuovo testo dell’art. 1129 c.c. deve essere così interpretato:
· L’amministratore dura in carica un anno (art.1129, 9 comma c.c.);
· L’assemblea, convocata dall’amministratore ogni anno (art.66, 1 comma disp.att.c.c.), ex art. 1135 n.1) deve esprimersi sulla riconferma o revoca dell’amministratore;
· Se l’assemblea non ottiene il quorum della maggioranza dei presenti e almeno 500mm, per la revoca con l’indicazione del nome del nuovo amministratore, l’incarico di amministratore è riconfermato per l’anno successivo nei pieni poteri (art.1129, 9 comma c.c.).
Come si fa a cambiare l’amministratore?
L’amministratore dura in carica un anno. Ogni anno, in genere durante l’assemblea di approvazione del consuntivo appena chiuso e dell’approvazione del preventivo dell’anno in corso, viene sempre inserito un punto con il rinnovo delle cariche, amministratore e consiglieri. In ogni caso il regolamento di condominio indica sempre la procedura del proprio condominio. Per eleggere un nuovo amministratore occorre che siano presenti in assemblea di persona o per delega la metà + 1 dei condomini (es. in una palazzina da 24 appartamenti ci devono essere almeno 12 condomini, di persona o per delega) che rappresentino almeno 501,00 millesimi della tabella di proprietà.
Se a fine contratto di locazione il conduttore non ha provveduto a saldare quote condominiali pregresse di sua spettanza, l'amministratore del condominio può pretenderne il pagamento dal proprietario dell'appartamento?
L'amministratore ha il dovere di rivolgersi al proprietario se ci sono rate condominiali non pagate dall'inquilino. Per quel che riguarda il pagamento delle rate condominiali, l'unico responsabile nei confronti del condominio è il proprietario in quanto comproprietario della parti comuni, e quindi come tale tenuto al pagamento per manutenzione e consumo. Anche in caso di immobile affittato l'amministratore, per legge, è obbligato a rivolgersi al padrone di casa e non può chiedere il pagamento ad altri che a lui: spetta al proprietario, poi, rivalersi sull'inquilino che a sua volta è tenuto a rimborsare le spese condominiali ordinarie al proprietario. Lo ha precisato la Cassazione con diverse sentenze. In particolare nella sentenza 246/94 si legge che "Solo i proprietari delle porzioni di piano di un edificio sono obbligati verso il condominio al pagamento degli oneri condominiali, e non anche i conduttori. Tra il condominio e questi ultimi non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell’uno nei confronti degli altri, neppure se questi hanno provveduto in passato a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente al condominio".
Scivolo per disabili, il condominio è obbligato a sostenere la spesa?
La legge in materia di abbattimento delle barriere architettoniche, legge 13/1989, non prevede l'obbligo per i condomini di effettuare gli interventi a spese di tutti, ma stabilisce che non può essere vietato all'interessato di effettuare interventi a sue spese, se questi non limitano i diritti degli altri sulle parti comuni. L’art. 2 comma 2 della suddetta legge infatti stabilisce che “Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni ..., i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà..., possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages."
Non abito nell’appartamento posso non pagare il riscaldamento?
E’ illegittimo, se non previsto dal regolamento, la richiesta di esonero, inoltre (sentenza 4653/90 Cassazione Civile) in nessun caso il condomino può esimersi dalla contribuzione alle spese di riscaldamento, nemmeno qualora si distacchi dall’impianto e perciò non ne usi (a meno che non sia autorizzato da apposita delibera) che dimostri l’effettivo e conveniente risparmio di spesa per il condominio e che, infine, una tale operazione non comporti danni al funzionamento dell’impianto. In caso di autorizzazione l’amministratore provvederà al sigillo delle valvole.
Quali spese sono a carico dell’inquilino e quali a carico del proprietario?
In via generale e salvo diverso accordo scritto tra proprietario ed inquilino, sono a carico dei proprietari le spese facenti capo alla manutenzione straordinaria della cosa comune. Sono a carico degli inquilini le manutenzioni ordinarie della cosa comune e gli oneri accessori. Esistono vari accordi di intesa di diverse associazioni che possono essere consultati via internet per avere un dettaglio puntuale sulle singoli voci di spesa.
Un appartamento nel condominio è vuoto, ma l'amministratore attribuisce comunque ad esso le spese. È corretto?
Solo l'assemblea può esentare tali spese di un appartamento vuoto. In base all'art. 1104cc. è giusta la ripartizione adottata dall'amministratore.
Dispositivo dell'art. 1104 Codice Civile
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati
Spese ascensore: devono essere pagate anche da chi abita al piano terra?
Non tutti i condomini utilizzano le parti comuni allo stesso modo: chi abita all’ultimo piano userà l’ascensore con più frequenza di chi abita al primo. Norma di riferimento è il secondo comma dell’art. 1123 c.c., a mente del quale: se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Ciò che conta non è l’uso realmente fatto ma l’uso potenzialmente fattibile. L’art. 1124 c.c. dedicato alla manutenzione di scale ed ascensore rappresenta un’applicazione specifica del principio contenuto nel secondo comma dell’art. 1123 c.c.
Quindi, i condomini proprietari di unità immobiliari ubicate al piano terreno, se gli atti d’acquisto ed il regolamento contrattuale non dicono nulla di diverso, devono essere considerati comproprietari dell’ascensore ai sensi dell’art. 1117 c.c. e pertanto partecipare alle spese di manutenzione.
Analogo discorso vale per le attività commerciali anche se non lo useranno mai.
Canna fumaria ricavata nel vuoto di un muro comune: chi paga i danni scaturiti da un incendio?
Tribunale di Milano, sentenza n. 11793 del 25 settembre 2013
In tema di condominio, la canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere a uno solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione. In tal caso, non è possibile chiedere al Condominio i danni cagionati da un incendio scaturito dalla canna fumaria medesima, non sussistendone la responsabilità per mancata custodia ex art. 2051 c.c.
Come si ripartiscono le spese dei balconi incassati?
Questo tipo di balcone non può definirsi “aggettante”, in quanto è aggettante quel balcone che:
1. sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare;
2. si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio;
3. ha autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.
I balconi in questione rientrano invece nella categoria dei balconi a castello, che è quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla facciata dello stabile, ma è posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto.
Il balcone a castello a sua volta rappresenta una tipologia dei cc.dd. balconi incassati.
Per questo tipo di balcone le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio.
Forno all’esterno dell’appartamento: in giardino o in balcone
Prima di installare su balconi o terrazzi un forno ne va valutata con estrema prudenza la collocazione e verificare sempre la portata delle strutture con la supervisione di un geometra e/o perito edile, a seconda delle condizioni (piani intermedi) può essere comunque necessari canna fumaria e spesso (verificare sempre il proprio regolamento e normativa del comune di residenza) assenso del condominio.
Installare un forno in area esterna di pertinenza dell'alloggio deve tenere conto di una serie di fattori, il più importane dei quali è il rispetto delle distanze di sicurezza.
Un forno esterno deve essere collocato a non meno di 5 metri dall'albero più vicino, calcolando la distanza non dal tronco, ma dalla proiezione a terra della chioma più vicina.
Stessa distanza di 5 metri deve essere mantenuta da serbatoi di sostanze liquide o gassose infiammabili, oltre che dai confini e dal fabbricato, dopo aver attentamente verificato le prescrizioni del regolamenti urbanistico locale (che possono porre maggiori limiti).
Pur essendo possibile realizzare forni senza canna fumaria, la sua installazione rende l'uso del forno più comodo al proprietario e meno fastidioso per i vicini, un metro/un metro e mezzo di canna fumaria possono essere sufficienti se il forno è collocato alla adeguata distanza e nel rispetto del vento prevalente sull’area interessata.
Se il forno non è vicino alla casa, bisogna valutare la direzione del vento prevalente, per evitare danni alle facciate (che si possono annerire) o riempire la vostra casa e, soprattutto la casa del nostro vicino, o del signore che abita al primo piano, di fumo, soprattutto in estate, quando le finestre aperte sono la regola (ed in questo caso 5 metri di distanza potrebbero non bastare).
In questo caso, bisognerà scegliere tra una canna fumaria più alta o meglio ancora diversa collocazione del forno il più distante possibile dalle pareti perimetrali dell’edificio.
Se il forno viene addossato alla parete della casa è necessaria canna fumaria che sbocchi oltre il colmo del tetto, previa autorizzazione del condominio e delle autorità competenti.
Attenzione il vento sommato a braci libere può generare gravissimi danni a voi stessi ed all’edificio.
Dove posso collocare il forno da giardino o balcone?
Quale amministratore di condominio consiglio sempre barbecue mobili, vista la vasta gamma disponibile ormai sul mercato, che riducono ed azzerano le liti condominiali, essendo facilmente collocabili in ogni posizione, e per la loro caratteristica di mobilità, rientrano nella categoria degli arredi.
Inoltre l’uso della cottura a forno con legna o carbonella richiedono una “zona di rispetto” di una certa importanza intorno al forno stesso, sia per la sicurezza, sia per i rapporti di buon vicinato che vanno molto curati per evitare l’insorgere delle liti in condominio.
Il mio amministratore non ha pagato i contributi previdenziali, quali responsabilità ha?
Penale anche se dimostra di non avere i fondi perchè i condomini non pagano le rate, in quanto il codice civile mette a disposizione dell’amministratore strumenti efficaci di recupero, come il decreto ingiuntivo.
E’ responsabile l’amministratore se cadono gli intonaci dello stabile?
Sì, penalmente (ex art. 677 1 comma c.p. Cass. Pen. 25/5/65), per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria necessari ad ovviare ai pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio in condominio. L'amminstratore in caso vi siano dei principi di deterioramento di parti dell'edificio che possono distaccarsi e cadere, è obbligato a far mettere l'area in sicurezza, facendo cadere le parti pericolanti anche con l'ausilio di mezzi meccanici e senza alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea.
Qual’è la responsabilità dell’amministratore per i pagamenti non autorizzati?
Se l’amministratore effettua pagamenti non autorizzati dall’assemblea egli ne risponderà in prima persona ovvero gli stessi pagamenti effettuati rimarranno a suo carico non potendo lo stesso richiederne il versamento ai condomini.
L’amministratore deve sempre ricordarsi che gestisce soldi non suoi e non gli è concesso di agire a suo piacimento.
Nel caso di un amministratore che aveva pagato ad un impresa prestazioni che i condomini avevano contestato, bloccando la somma relativa, il Tribunale di Milano ha ritenuto che tale somma dovesse essere sborsata esclusivamente dall’amministratore che aveva pagato contro la volontà dei condomini.
Si e’ rotto un tubo di adduzione acqua alla palazzina, non trovo l’amministratore (e’ agosto e sta in vacanza), sono un consigliere, non posso far chiudere l’acqua per un mese, posso far eseguire la riparazione magari pagando io e ho diritto al rimborso?
Art. 1134 c.c. “il condomino che ha fatto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori e spese e poi chiederne il rimborso. I motivi possono essere facili da intuire, ciascuno potrebbe eseguire lavori e poi chiederne il rimborso (anche lavori inutili o che riguardano l’interesse di un solo o più condomini) L’eccezione del legislatore sta nell’urgenza ed indifferibilità della spesa. La valutazione dell’urgenza è fatta secondo il criterio del buon padre di famiglia. Nella domanda specifica il condomino agisce nell’interesse comune (tubo di adduzione acqua alla palazzina) ed in condizioni di urgenza (rottura che senza ripristino non fa arrivare acqua alla palazzina), quindi può procedere ed ottenere il rimborso. In questo caso, se il condominio tarda a rimborsare, il condomino può agire in giudizio per ottenerne il rimborso. Ovviamente il condomino deve provare oltre all’urgenza l’impossibilità di comunicare con l’amministratore (es.: invio telegramma con descrizione sintetica del problema e richiesta di contatto all’amministratore, raccomandata espressa con ricevuta di ritorno ecc.).
L’amministratore può rifiutare di dare ai condomini le copie dei documenti relative alla gestione condominiale?
Una sentenza della corte di Cassazione ha stabilito che l’amministratore non può rifiutare ai condomini che lo richiedano le copie dei documenti. Questa richiesta può essere avanzata in ogni tempo e non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea e senza che il condomino abbia l’obbligo di giustificare . Naturalmente i condomini dovranno pagare all’amministratore il costo delle copie richieste.
Cosa vuol dire che l’amministratore deve operare come “il buon padre di famiglia”?
Vuol affermare che l’amministratore deve rimanere equidistante e sopra le parti, deve prendersi cura del bene affidatogli senza cedere alle dinamiche assembleari che per il conflitto d’interessi che sempre si genera tra i condomini cercano di evitare le spese per il mantenimento, la manutenzione del bene comune.
Purtroppo nei condomini e nelle assemblee si litiga spesso senza preoccuparsi delle altrui esigenze e spesso si è costretti a ricorrere all’autorità giudiziaria per risolvere le controversie.
L’amministratore deve quindi essere imparziale e soprattutto aiutare a chiarire perché spessissimo le liti partono da malintesi ed equivoci oltre che da divergenze d’interessi e l’amministratore deve aiutare ad identificare i punti della disputa ed invitare ad esplorare le soluzioni possibili che possano soddisfare tutte le parti.
Cosa deve contenere l'accettazione scritta dell'incarico da parte dell'amministratore?
L'accettazione dell'incarico, così come quella del rinnovo, deve avvenire in forma scritta con un documento che specifichi analiticamente – a pena di nullità – l'onorario dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta in dettaglio (articolo 1129, comma 13). Inoltre, l'amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e fiscali, e fornire informazioni sulle modalità per l'esercizio del diritto dei condòmini di consultare la documentazione ed estrarne copia a proprie spese
In caso di morosità, l'amministratore è obbligato a comunicare ai fornitori dei condominio i nomi dei debitori?
In base alle nuove disposizioni contenute nell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, in caso di morosità, l'amministratore è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino (ad esempio, l'impresa che fornisce il combustibile per il riscaldamento).
Con la riforma le opere eseguite dai singoli condòmini all'interno dei singoli alloggi o sulle parti comuni devono essere sempre comunicate all'amministratore?
Le opere eseguite dal singolo all'interno della propria unità immobiliare o su parti comuni che gli siano state attribuite in uso esclusivo, diversamente da quanto fin ora previsto, devono sempre essere comunicate preventivamente all'amministratore che ne riferisce all'assemblea (articolo 1122 del Codice civile). Nel caso di installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili su parti comuni che necessitano di modificazioni, l'interessato deve darne comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può deliberare modalità alternative di esecuzione delle opere, imporre cautele o pretendere idonea garanzia per i danni eventuali (articolo 1122-bis).
Se non si finisce la discussione, è possibile riconvocare l'assemblea?
Sì, l'assemblea può aggiornarsi ad altra data per completarne l'esame (Cassazione n. 143/2004) come legittima continuazione della seconda convocazione (Cassazione n. 1516/1988). Tale aggiornamento vale come «convocazione» solo per i presenti mentre per gli assenti la mancata convocazione rende le delibere assembleari annullabili e non nulle. La legge di riforma ha disposto che l'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi convocando gli aventi diritto con un unico avviso contenente le informazioni necessarie per un'eventuale prosecuzione dell'assemblea (articolo 66, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile)
Usufruttuario non paga più le spese condominiali, chi paga?
Pagherà il nudo proprietario e potrà rivalersi con azione legale verso il suo usufruttuario.
Art 67 L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale
L'inquilino ha diritto al voto al posto del proprietario?
Se delegato dal proprietario, si; altrimenti valgono i disposti della Legge 392/78 Art.10. (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini). Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
L'amministratore è tenuto a ripartire le spese tra proprietario e inquilino?
L'amministratore non è tenuto a effettuare questa ripartizione, è a tutti gli effetti un servizio aggiuntivo che il proprietario dovrà pagare all'amministratore
Il mio amministratore ripartisce tutte le spese condominiali in parti uguali; è corretto?
La ripartizione delle spese deve avvenire secondo le tabelle millesimali che sono lo strumento attraverso il quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio. I millesimi con la relativa tabella di solito si trovano insieme ai regolamenti condominiali
Consuntivo approvato in assemblea con errori di computo. Si può annullare l'assemblea?
NO non si può annullare l'assemblea ma solo la delibera prodotta; cioè se ci sono errori nella formulazione della Delibera, su ricorso entro 30 giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti (cc art. 1137 cc).
Una volta che il bilancio consuntivo è stato approvato con la maggioranza prevista dalla legge, l’amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti dal bilancio stesso, non è tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi delle spese effettuate (cosiddette pezze d’appoggio) dovendo gli stessi essere controllati prima dell’approvazione del bilancio, senza che sia ammissibile la possibilità di attribuire ad alcuni condomini la facoltà di contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza. (Sentenza CdC n° 3402 23 maggio 1985).
I condomini possono sapere chi non paga le spese condominiali?
I condomini hanno tutto il diritto di saperlo, essendo in solido responsabili dei pagamenti dei fornitori del condominio e non violano nessuna privacy anche perchè a fine anno lo si rileva dal bilancio consuntivo
Quali sono i nuovi obblighi dell’amministratore?
Tra le altre cose, comunicare i propri dati anagrafici e professionali, i dati di gestione del condominio, rendere noto il luogo in cui si trovano i registri di anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee. Sarà obbligatoria, sull'immobile amministrato, l’affissione della cosiddetta “targa dell’amministratore” nella quale sono riportate le generalità, il domicilio e i recapiti dell’amministratore. Questi deve inoltre aprire un conto corrente per ogni condominio, redigere il rendiconto annuale, tenere i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca degli amministratori e di contabilità. Ha anche il dovere di fornire al condomino che ne faccia richiesta i dati su pagamenti e pendenze giudiziali, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione nel termine di 180 giorni.
Entro quanto si impugnano le delibere?
Le delibere nulle possono essere sempre, e senza limiti di tempo, impugnate da chiunque ha un interesse da dimostrare. Le delibere annullabili (contrarie alla legge o al regolamento di condominio) possono essere impugnate dai condòmini contrari e anche dagli astenuti, entro 30 giorni dalla data di deliberazione. Possono impugnare anche gli assenti, nei limiti dei 30 giorni dalla data di comunicazione del verbale
Come cambiano le regole sui morosi?
La legge individua e separa i “morosi” dai “paganti” e consente ai creditori terzi del condominio (fornitori, artigiani, aziende edili) di intervenire direttamente a richiesta del saldo del credito con i morosi. A tal fine l’amministratore è tenuto a fornire ai creditori terzi i dati dei morosi. L’amministratore non può costituire un “fondo morosi” a carico dei “paganti”; deve invece agire, per la riscossione forzosa delle somme dovute, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Inoltre, se il ritardo è più di sei mesi, l’amministratore può sospendere l’erogazione dei servizi ai morosi.
Cosa succede se si abita in un mini condominio senza amministratore e non si riesce a concordare alcuna decisione?
Se non si adottano le decisioni necessarie per l’amministrazione dei beni e dei servizi comuni si può ricorrere all'autorità giudiziaria. Il Tribunale adotta i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune e può anche nominare un amministratore. In ogni caso bisogna cercare di convocare una assemblea (che resta comunque l’organo sovrano) e solo in caso di fallimento si può ricorrere.
Cosa sono le parti comuni dell'edificio?
In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, ecc. Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali, per la determinazione delle maggioranze di costituzione delle assemblee e per le votazioni delle delibere
Si possono rivedere i millesimi condominiali?
I millesimi si possono rettificare anche su richiesta di un solo condòmino, se sono conseguenza di errore materiale, oppure quando l’edificio e le unità immobiliari hanno subito alterazioni per più di un quinto del valore proporzionale delle stesse. In questi casi basta la maggioranza del 50% del valore e del 50% degli intervenuti.
Come si potrà richiedere l’apertura di un sito web condominiale con tutte le informazioni sulla gestione?
È una richiesta che l’assemblea può fare all'amministratore. Le spese di mantenimento sono a carico del condominio. Il sito dovrebbe servire quale banca dati in tempo reale di tutte le informazioni economico–legali del condominio, ed essere accessibile via password solo agli aventi diritto. Per l’attivazione del sito è necessario il 50% dei votanti e dei millesimi.
Come ci si può staccare dal riscaldamento centralizzato?
Si deve dimostrare con una perizia tecnica che tale distacco non aggrava l’equilibrio termico delle altre unità abitative. L’assemblea può produrre a sua volta una perizia, in caso di contrasto può ricorrere contro il condomino che si è distaccato. La norma è peraltro contraria a recenti leggi regionali e alle indicazioni delle normative comunitarie.
Bisognerà sempre anticipare i soldi per i lavori straordinari?
Sì, la riforma introduce, con il nuovo articolo 1135, n.4 del Codice civile, per opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni implicanti ingenti somme, l’obbligo per l’assemblea di deliberare un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Anche se su questa norma ci sono già aspre critiche, la sua applicazione impone a tutti i condòmini di versare integralmente la propria quota prima che i lavori abbiano inizio.
Come sono state limitate le deleghe nella Nuova Riforma entrata in vigore il 18.06.2013?
Il massimo delle deleghe consentite per ciascun partecipante all'assemblea, nei condomìni con più di 20 condòmini, non può superare 1/5 dei condomini e 1/5 dei millesimi. In caso di eccesso di deleghe, il presidente dovrebbe invitare il rappresentare a scartare le deleghe in eccedenza; se si rifiuta, si può procedere per data (scartando le ultime) o per sorteggio. Se si delibera ugualmente, le decisioni risultano annullabili. Le deleghe devono essere sempre messe per iscritto.
Le assemblee possono essere convocate anche da un solo condòmino?
Sì, ma solo quando manchi l’amministratore (ad esempio in caso di decesso, oppure se i condòmini siano meno di nove), o quando l’amministratore perda i requisiti necessari a poter svolgere il suo incarico. In tutti gli altri casi, i condòmini possono autoconvocarsi se l’amministratore, ricevuta la richiesta da almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, non ottemperi entro dieci giorni.
Quando e come si possono infliggere sanzioni ai condòmini?
La riforma ha aggiornato le cifre delle sanzioni, che devono essere applicate dall'Amministratore in caso di infrazioni al regolamento di condominio. La somma, ferma da 70 anni al limite di 100 lire, è stata adeguata a un massimo di 200 euro, che possono arrivare fino a 800 in caso di recidiva. Le sanzioni si infliggono solo ai proprietari, non ai conduttori di immobili in locazione. Il denaro della “multa” va a confluire nel fondo condominiale di gestione ordinaria.
L’amministratore deve avere una polizza assicurativa per il rischio professionale?
Non è obbligatorio, ma l’assemblea può imporre la necessità di una polizza di responsabilità professionale. La nomina dell’amministratore può essere subordinata alla presentazione della polizza assicurativa (articolo 1129, nella versione della riforma). Se la polizza non viene presentata, la nomina è nulla.
L'amministratore mi chiede dati personali tramite il modello "Registro anagrafe condominiale", è legittimo?
Con l'entrata in vigore della nuova riforma sul condominio è divenuta obbligatoria la tenuta, da parte dell'amministratore, del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'Amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. Il nuovo articolo 1130 del C.C. stabilisce: “l’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”
A chi spettano le spese di automazione del cancello carraio?
La spesa per l'automazione del cancello, se deliberata dall'assemblea, deve essere pagata da tutti i condomini anche da quelli che non sono proprietari dei box, in quanto persone potenziali che potrebbero utilizzarlo.
La maggioranza dei condomini vorrebbero passare dal riscaldamento centralizzato a riscaldamento autonomo.
E' possibile e con quale maggioranza?
La dismissione di un impianto condominiale si configura come una radicale alterazione del bene comune, quindi occorre l'unanimità (allego link della seguente sentenza http://www.ilsole24ore.com/pdf2010/S...a-19966-10.pdf). In alcune regioni è stato vietato il passaggio dal centralizzato all'autonomo. Vale comunque il dettato della normativa nazionale, che IMPONE un preliminare studio termotecnico (analisi energetica) nella quale venga dimostrato che il passaggio da centralizzato ad autonomo configura una RIDUZIONE del fabbisogno energetico complessivo
Nella convocazione di un’assemblea ordinaria, di condominio, è obbligatorio per l’Amministratore trasmettere anche copia del Bilancio che deve essere discusso ed approvato?
Non è specificatamente scritto in nessun articolo di legge che si debbano trasmettere le copie dei bilanci ma si devono mettere a disposizione dei condomini, prima dell’assemblea, tutti i documenti inerenti i punti all’ordine del giorno. E’ anche interesse dell’amministratore trasmetterli, in quanto evita che un gran numero di condomini si rechino presso il suo ufficio per consultarli, anche perché sono documenti di proprietà del condominio.
Si distacca l'intonaco dopo l'esecuzione dei lavori di manutenzione. Paga l'impresa edile?
In caso di opere non svolte “a regola d’arte”, l’impresa edile è colpevole di “rovina di edifici” in caso di distacco dell’intonaco. E quando questo metta in pericolo i condomini risarcisce anche il danno morale per “il disagio subito”. (Cassazione Penale, sez. I, n. 24214 del 4 giugno 2013)
Il regolamento di condominio può essere impugnato?
Ciascuno dei partecipanti al condominio, che si ritenga leso dall'adozione di un regolamento o da una norma di esso, può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento condominiale entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato (art. 1107 c.c.). Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con un'unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso tale termine senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
Per installare un ascensore sono obbligati tutti i condomini a partecipare alla spesa?
No, è solo a loro discrezione se partecipare alla spesa o meno, ovviamente, potete mettere la chiave e consegnarla solo a chi ha contribuito alla spesa.
Spese condominiali deliberate prima dell'atto di compravendita, posso rivalermi?
Se vi è stata già delibera e non è stata impugnata da nessuno non si può fare diversamente da tale delibera per quanto concerne il fattore del contribuire alla spesa da parte del vecchio proprietario bisogna innanzitutto vedere cosa dice l'atto di compravendita, se non dice nulla e lei dimostra di non essere stato informato né da lui né tantomeno dall'amministratore può rivalersi sul vecchio proprietario
L'amministratore ha diritto alla liquidazione di fine mandato?
Non ne ha diritto se non è scritto nell'offerta presentata dallo stesso amministratore.
Chi deve pagare la spesa della grondaia?
La grondaia di raccolta delle acque piovane va ripartita in base ai millesimi di proprietà i quanto bene comune e funzionale a tutta la struttura, pertanto i relativi costi vanno addebitati a tutti i condomini pure a quelli che abitano al piano non strettamente connesso al tetto.
Posso sottrarmi al pagamento delle spese della cosa comune avendo rinunziato al diritto su di essa?
L'art. 1118 del codice civile al secondo comma dice: "il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione".
Pur essendo sfitto e non abitato sono obbligato a pagare le pulizie delle scale?
E' tenuto comunque a pagare, in quanto trattasi di ordinaria amministrazione per il mantenimento del buono stato d'ordine, igiene dei beni comuni e del decoro dignitoso condominiale in base alla tabella delle scale.
Per installare un impianto fotovoltaico per soddisfare i consumi energetici comuni quale maggioranza occorre?
Essendo un'innovazione occorre un'assemblea straordinaria e per la sua approvazione è necessaria la maggioranza dei condomini che comunque rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.
I frontalini sono competenza privata o condominiale?
Bisogna far attenzione a due aspetti:
1. crepe al frontalino dovute alla carente manutenzione del balcone;
2. distacchi di intonaco dai frontalini, causati da fattori indipendenti dallo stato manutentivo del balcone (normale usura).
Nel primo caso è indubbio che le spese inerenti la sistemazione del frontalino ricadano sul proprietario del balcone mentre nel secondo caso la competenza è in capo al condominio.
Se si vuole cambiare la destinazione d'uso di un bene comune del condominio quale maggioranza serve?
La maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 dei millesimi, purchè non sparisca del tutto uno dei vantaggi che la parte comune garantiva.
A seguito di lavori di manutenzione all’impianto ascensore, come si ripartiscono le spese?
L’ascensore è una parte comune destinata a servire i condomini in modo diverso. Perciò trova applicazione l’art. 1123 c.c., 2° comma: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”; pertanto si utilizzano i criteri impartiti nelle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio.
Come si fa a togliere il mandato all'amministratore?
La legge di riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, semplificando e adattando alle esigenze di oggi norme che risalgono al 1942 delinea una figura tutta nuova dell’amministratore, che deve soddisfare specifici requisiti di onorabilità e professionalità, e impone doveri di trasparenza per la gestione. Il licenziamento dell’amministratore può avvenire sia in seguito al pronunciamento del giudice, che dopo l’esposto di un singolo condòmino in sede di assemblea, che viene così chiamato a pronunciarsi sul suo operato e a rendere noti i punti della sua sfiducia.
Come si ripartiscono le spese del riscaldamento centralizzato?
Le spese per la ripartizione del riscaldamento si calcolano tramite l'apposita tabella di ripartizione del calore ed è tutto stabilito nel regolamento di condominio. In assenza di tale tabella (sarebbe bene farle per evitare problemi in futuro) si applicano altri criteri tecnici come la contabilizzazione dei volumi o degli elementi radianti. Sono tutti criteri che possono essere decisi in assemblea. Se si vuole raggiungere la migliore e più equa ripartizione bisogna quindi conoscere esattamente il quantitativo di calore ceduto ad ogni appartamento. Questo oggi si ottiene solamente con la contabilizzazione del calore cioè con valvole e contatore elettronico che riesce a calcolare il quantitativo esatto di calore ceduto all'unità immobiliare.
L'amministratore uscente ha diritto ad una quota per il passaggio di consegne?
L'amministratore non ha diritto a compensi per il passaggio della documentazione. L’amministratore non ha diritto a compensi per tutte quelle attività che rientrino nell’ambito dei suoi doveri di mandatario. Pertanto una volta revocato dall'incarico non ha diritto di trattenere somme per i suoi onorari e in ogni caso non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo per il passaggio della documentazione condominiale, rientrando tale attività, tra gli atti cui è tenuto in via ordinaria."
A chi compete la spesa della parte sottostante il balcone?
Il balcone è la prosecuzione del solaio, per cui il sotto balcone è come se fosse un soffitto e la sua competenza e manutenzione è a carico di colui che "lo ha sulla testa", mentre per il piano di calpestio vale per analogia la stessa cosa ed è a carico di colui che lo calpesta.
Le spese relative al portiere sono di competenza del proprietario o del conduttore?
Tutte le spese relative alla gestione del portierato sono in capo all'inquilino. Ecco le maggiori ripartizioni delle spese tra proprietario ed inquilino
Il presidente dell'assemblea può decidere la durata degli interventi dei singoli condomini?
Il presidente dell'assemblea condominiale ha il potere di stabilire la durata degli Interventi dei singoli condomini nel corso della riunione. Lo ha chiarito la seconda sezione della Cassazione con la sentenza 24132/2009 secondo la quale il presidente deve dirigere la discussione assicurando la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere nel corso del dibattito la loro opinione sugli argomenti all'ordine del giorno avendo cura di verificare che gli interventi siano contenuti entro limiti ragionevoli.
Si può trasformare il cortile in parcheggio anche se vietato dal Regolamento di Condominio?
Si in quanto basta la maggioranza qualificata come stabilito dalla Cassazione Civile con sentenza 15.06.2012 n° 9877. Infatti la Delibera assembleare che approva la modifica è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 5.
Se si riscontrassero degli errori nel consuntivo, può essere annullato?
Qualora fosse già stato approvato il bilancio consuntivo nella seduta tenutasi, i condominio ha 30 giorni di tempo per sollevare la questione e richiederne un controllo approfondito. Decorsi i termini di impugnazione, per poter riaprire un consuntivo approvato occorre l'unanimità dei consensi e cioè i 1000 millesimi con la richiesta unanime degli aventi diritto. Quindi, anche qualora in un'assemblea venga posto il problema all'ordine del giorno, senza l'unanimità rimarrebbe un punto non discutibile e ne modificabile. Ovviamente la riapertura di un consuntivo già approvato potrebbe avere dei costi ulteriori richiesti dall'Amministratore; pertanto occhio a mettere nero su bianco tutto in modo da non aver brutte sorprese dopo.
Consumo d'acqua di familiare non residenti nel condominio ma quotidianamente presenti.
Si possono addebitare i costi relativi al consumo maggiore d'acqua?
Spesso capita che alcune famiglie ospitino regolarmente a pranzo e cena tutti i giorni i propri familiari ma dai documenti condominiali risultano nella ripartizione della spesa dell'acqua sempre e solo le persone regolarmente domiciliate. Spesso i condomini chiedono se ci sono dei modo per addebitare a loro carico il consumo di acqua presunto eccedente. Ogni amministratore fa le sue valutazioni empiriche ma qualunque esse siano risulterebbe comunque non corretto o non perseguibili nel pieno delle regole. Pertanto non vi sono altri sistemi per calcolare ed addebitare il consumo dell’acqua se non con l’installazione di contatori divisionali.
E' possibile installare una tenda da sole dello stesso modello ma con tonalità leggermente diversa dagli altri condomini?
L'assemblea decide a maggioranza il modello e colore delle tende da sole e pertanto i restanti contrari dovranno adeguarsi; da quel momento modello e colore delle tende da sole scelte diventano obbligatorie per tutti i condomini attuali e futuri. Solo in caso siano passati molti anni e la fantasia scelta dall'assemblea sia fuori produzione si può ovviare scegliendo una fantasia/colore il più possibile vicina all'esistente.
Come vengono ripartite le spese per l'antenna centralizzata?
Nel caso di installazione di antenna centralizzata comune a tutti i condomini, già preesistente, le delibere che riguardano la manutenzione, riparazione e sostituzione dell'antenna possono essere approvate a maggioranza semplice. Chi non è d'accordo, non può sottrarsi alla spesa. Inoltre l'assemblea non può vietare l'installazione di antenne ai singoli condomini o imporre la rimozione di quelle esistenti con la scusa che esiste già una antenna centralizzata se non sussistono ragioni valide come un potenziale pericolo o rischio di danneggiamento delle strutture dell'immobile o l'alterazione del decoro architettonico. Una delibera assembleare che vieti l'installazione dell'antenna sarebbe nulla e può essere impugnata in ogni momento anche dopo il termine dei 30 giorni stabilito dall'art. 1137 c.3 del codice civile. Le spese relative all'antenna, vanno divise in parti uguali e non in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo il caso di un regolamento di condominio che disponga diversamente, perché l'utilizzo dell'antenna è uguale per ciascun condomino.
Se sono noti i dati dei morosi, i creditori possono sospendere i servizi comuni?
Alla luce della nuova normativa introdotta dalla legge di riforma del condominio, n. 220 del 11/12/2012, in vigore dal giugno 2013, i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione dei condomini morosi. Ciò vuol dire che, il recupero dei crediti nei confronti del condominio da parte dei fornitori deve necessariamente avvenire tramite la preliminare aggressione del patrimonio dei condomini morosi, il cui nominativo sarà indicato, direttamente ai creditori, dall'amministratore.
Chi ha solo il box paga anche l'ascensore?
L’impianto di ascensore è considerato normalmente di proprietà condominiale e quindi tutti i condomini, anche se proprietari soltanto di box o di negozi (che quindi normalmente non utilizzano l’impianto) sono comproprietari. Di conseguenza le operazioni di adeguamento e di conservazione di un bene comune devono essere ripartite tra tutti. Se dal rogito o dal regolamento condominiale emerge che l’ascensore non è di proprietà comune, il proprietario del box si può esimersi dal pagamento della quota. Inoltre esiste la tabella millesimale redatta per l'ascensore che chiarisce ogni dubbio e indica a chi spetta la manutenzione e riparazione.
A chi compete la spesa per il cancello elettrico?
Se il cancello non viene utilizzato da tutti i condomini, in quanto la rampa di accesso serve esclusivamente i box auto mentre i condomini privi accedono da altro cancello e quest'ultimi non utilizzano il cancello carraio nemmeno per usi indiretti come carico e scarico, il cancello e le relative spese di manutenzione, devono essere pagate dai proprietari dei box, gli unici a servirsene. Se viceversa tutti i condomini, anche indirettamente attraverso la gestione dei servizi condominiali, utilizzano il cancello, la spesa va ripartita pro-quota millesimale.
Chi deve pagare le spese di rifacimento, adeguamento e manutenzione dell’ascensore?
Se esiste un regolamento contrattuale (allegato o richiamato in tutti i singoli atti d’acquisto) che prevede, per la manutenzione dell’ascensore, il concorso di tutti i condomini, compresi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi di proprietà, questa clausola ha valore a tutti gli effetti (Cassazione n. 6499 del 1986). Secondo i giudici (Cassazione n. 5479/91. Cassazione 3514/69, Tribunale di Bologna 357/86) tutte le spese che riguardano l’ascensore devono essere ripartite in proporzione all’altezza dei piani e del valore delle porzioni di piano, così come prevede l’art. 1124 del Codice civile per la manutenzione e ricostruzione delle scale. Quindi per il 50 per cento in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l’altro 50 per cento in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Solo le spese per l’installazione dell’impianto devono essere suddivise guardando ai millesimi di proprietà.
Può l’amministratore non mostrarmi le carte e non rispondere alle mie richieste?
La mancata esibizione della suddetta documentazione può costituire motivo di revoca dall’incarico dell’attuale amministratore. Infatti l'Amministratore è obbligato, dietro appuntamento, a mostrare tutti i documenti relativi al condominio in quanto esclusivamente di proprietà dei condomini.
Può il singolo condomino distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento?
Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto. La Suprema Corte, con sentenza Cassazione Civ. Sez. II, 29.09.2011 n. 19893, è tornata a decidere in materia di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento da parte del singolo condomino, ribadendo i seguenti principi:
- diritto al distacco della diramazione senza preventiva delibera assembleare;
- obbligo di partecipazione alle spese di conservazione e manutenzione dell’impianto;
- obbligo di partecipazione anche alle spese di esercizio se non dimostra che il suo distacco si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio per gli altri condòmini.
Da qui la necessità di munirsi di relazione tecnica che dimostri non solo l’assenza di svantaggi per il condominio a seguito del distacco, ma addirittura la presenza di un vantaggio economico, pena l’obbligo di continuare a pagare le spese di esercizio nonostante il distacco.
Posso richiedere la modifica delle tabelle millesimali?
I millesimi contenuti nella relativa tabella possono essere rettificati o modificati in qualsiasi momento con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio. È richiesta invece la sola metà del valore dell'edifico e la maggioranza degli intervenuti in assemblea quando i millesimi risultano essere frutto di un semplice errore oppure quando, a seguito di modifiche apportate alle singole unità immobiliari, vuoi per eseguite sopraelevazioni e vuoi per incrementi delle superfici ovvero per incrementi o diminuzioni delle singole unità immobiliari, viene ad alterarsi per più di un quinto il valore proporzionare delle unità immobiliari, anche se limitatamente a quella di un solo condomino.
Pulizia della scala effettuata a turno dai condomini. Sono lecite?
La pulizia delle scale in condominio è lecita se effettuata dai condomini autonomamente e volontariamente (di solito i condomini si accordano di effettuarle con lo stesso criterio previsto per le spese, cioè in proporzione all'altezza piano). Ovviamente le pulizie devono essere effettuate a titolo gratuito in quanto dietro corresponsione di denaro si incapperebbe in "prestazioni in nero".
A chi tocca pagare le spese insolute del precedente proprietario?
L’art. 63 attuazione del Codice Civile impone al nuovo proprietario la solidarietà dei debiti nei confronti del condominio per l’annualità in corso e per quella precedente. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Pertanto è bene prima di effettuare il rogito per l'acquisto dell'abitazione, farsi rilasciare una dichiarazione sottoscritta e firmata dall'Amministratore dove si dichiara che il vecchio proprietario non ha nessuna pendenza con il condominio.
Posso staccarmi dall'impianto centralizzato di riscaldamento? Dopo il distacco dovrò ancora pagare le spese per la caldaia comune?
Le nuove normative vanno nel senso della conservazione dell'impianto centralizzato, sia pure con accorgimenti diretti al risparmio energetico. Negli edifici abitativi con più di quattro appartamenti, il Dpr 59/2009 vieta di trasformare un impianto centralizzato in tanti impianti autonomi, a meno che non ci siano cause di forza maggiore, e secondo alcuni interpreti vieta anche il distacco del singolo. La Cassazione, invece, afferma che un condomino può staccarsi dalla caldaia centrale purché dimostri che dalla rinuncia e dal distacco non derivino un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio. Anche chi si distacca, comunque, deve pagare le spese per la conservazione dell'impianto. Peraltro, tutte queste sentenze risalgono a casi sorti prima del Dpr 59. Inoltre, siccome nella maggior parte dei casi chi vuole lasciare l'impianto centrale è motivato dall'inefficienza della vecchia caldaia, converrebbe valutare anche l'alternativa della termoregolazione con contabilizzazione del calore: una soluzione che consente di ridurre gli sprechi e distribuire meglio il calore, conservando i vantaggi dell'impianto unico (economie di scala, controlli centralizzati, una sola canna fumaria, eccetera).
Chi deve pagare le spese per la ristrutturazione dei balconi? Se in un palazzo di tre piani ci sono balconi solo al secondo e al terzo piano, deve pagare anche il proprietario del pianterreno?
In passato, la giurisprudenza ha sostenuto tesi diverse. Secondo l'orientamento più recente e consolidato, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento dell'unità immobiliare cui si riferiscono, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cassazione, sentenza 587/2011). Le spese di manutenzione, quindi, competono ai proprietari del secondo e del terzo piano. La parte frontale dei balconi, se si inserisce nell'estetica della facciata, è invece considerata di proprietà comune, e quindi le spese vanno divise tra tutti.